วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ จาก ธอส.-ออมสิน

โดย MoneyGuru.co.th, ในหมวดหมู่ "สินเชื่อส่วนบุคคล"

May 20, 2020


วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ-จาก-ธอส.-ออมสิน

ธนาคาร ธอส.-ออมสิน บอกวิธีพร้อมแชร์เทคนิค วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ จาก ธอส.-ออมสิน โดยท่านต้องปรับตัวอย่างไร ในวันที่อนุมัติสินเชื่อไม่ใช่เรื่องที่จะอนุมัติได้ง่ายๆอีกต่อไป…


อัพเดทเหล่าธนาคารดัง…แห่ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ บรรเทาผลกระทบจากไวรัสโควิด-19


วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ จาก ธอส.-ออมสิน

จากคำแนะนำของคุณ ไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานสินเชื่อ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ธอส.อยู่ในตลาด 63 ปี ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างเดียว ถ้าลูกค้ามีความสามารถในการกู้เราไม่ปฏิเสธสินเชื่อแน่นอน โดยได้แนะนำ วิธีกู้ซื้อบ้าน – คอนโด ได้ดังนี้

วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ-จาก-ธอส.-ออมสิน

ทำยังไงไม่ให้ถูก ปฏิเสธสินเชื่อ ธอส.

โดยการพิจารณาสินเชื่อปกติพิจารณาความสามารถผู้กู้เป็นหลัก โดยมีความยืดหยุ่นของรายได้ผู้กู้ ดูจากไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้หรือ 33% บางกลุ่มอาจขยับไปถึง 50-80% ขึ้นกับความมั่นคงของรายได้ และช่องทางการชำระหนี้ เช่น สินเชื่อสวัสดิการ หักค่างวดจากเงินเดือน ทำให้มีความเสี่ยงต่ำในการชำระเงินกู้ ด้านอาชีพก็เป็นปัจจัยสำคัญ มนุษย์เงินเดือนรายได้มั่นคงแน่นอนถ้าไม่ตกงาน แต่ละปีเงินเดือนจะเพิ่มอย่างน้อย 5% ขณะที่อาชีพอิสระ ผู้ประกอบการรายย่อย เอสเอ็มอี ต้องดูแคชโฟลว์หรือกระแสเงินสด ความสม่ำเสมอของรายได้ที่เข้ามา กับอยู่ในธุรกิจที่มีความเสี่ยงหรือเปล่า ปัจจุบันสินเชื่อเฉลี่ยรายละ 2-3 ล้านบาทเพราะราคาบ้านปรับแพงขึ้น โดยนโยบายจากรัฐบาลต้องการให้ปล่อยกู้ต่ำกว่านี้ แต่จะเห็นว่าสินค้าบ้านและคอนโดมิเนียมกลุ่มใหญ่ภาคอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำล้านก็น้อยลงแล้ว

การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ กู้ซื้อบ้าน คอนโด ศูนย์กลางอยู่สำนักงานใหญ่เป็นหลัก

ด้านราคาประเมิน มีหลายแบบ เช่น ถ้าทำข้อตกลงว่าจะเอาลูกค้ารายย่อยก็ประเมินทั้งโครงการ แบบนี้จะเร็วกว่าปกติ อาจไม่ถึง 5 วันเพราะรู้ราคาอยู่แล้ว ไปดูนิดหนึ่งว่าเสร็จจริงหรือเปล่ากับลูกค้าฟาสต์แทร็ก เราเชื่อในประสบการณ์เครดิตของผู้ประกอบการ ใช้ราคาซื้อขายโดไม่ต้องประเมินโครงการผู้ประก่อบการที่จะทำฟาสต์แทร็กคือ หนึ่ง ดุระยะเวลา สอง ทุนจดทะเบียน สาม ดูยอดขายในช่วงที่ผ่านมา มีกำหนดว่ายอดขายเท่านี้ๆ อยู่ได้ ทำให้ลูกค้าได้สินเชื่อตามราคาซื้อขาย กับรวดเร็วขึ้น และปกติบ้านที่จะโอนได้ต้องไม่น้อยกว่า 90% ตลาดพรีไฟแนนซ์เฉพาะอพาร์ตเมนต์กับโครงการตามนโยบายรัฐ เช่น บ้านประชารัฐ ผู้ประกอบการที่ยังไม่ได้อยู่ในฟาสต์แทร็ก อยากเข้าตอนนี้ยื่นเอกสารที่สาขาได้เลยกรณีลูกค้ากู้ 100 รายมีหนี้เสียเยอะ กระทบต่อลูกค้ากู้รายใหม่ ธอส.ใช้เป็นตัวมอนิเตอร์ลูกค้ารายใหม่เป็นกรณีพิเศษมากกว่า สำหรับนโยบายรัฐบาลที่ออกมากระตุ้นอสังหาฯมาตรการที่ได้ผลทำให้คนขอกู้มากที่สุด หนีไม่พ้นการลดหย่อนค่าโอนและจดจำนอง

การกู้เงินซื้อบ้านต้องมองระยะยาว

การกู้เงินซื้อบ้านอยากให้มองละเอียดและระยะยาว สังเกตว่าช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยโปรโมชัน 0% 3 เดือน ตอนนี้เริ่มกลับมาใช้ MRR ดอกเบี้ยโปรโมชันได้ประโยชน์แค่ 3 ปีแรก ระยะต่อไปจะสูงขึ้น ในแง่ของแบงก์ ช่วงแรกๆ แม้ดอกเบี้ยต่ำแต่การคำนวณงวดผ่อนได้คำนวณทิศทางดอกเบี้ยขึ้นในอนาคตประมาณ 1% เรามองเรื่องป้องกันไม่ให้ลูกค้าเป็น NPL (หนี้เสีย)
ตอนนี้เรามผลิตภัษฑ์ตอบสนองลูกค้าได้ทุกกลุ่ม ทั้งบ้านจัดสรร ข้าราชการ ฟาสต์แทร็ก เดินมาหาเราช่องทางไหนมีสินเชื่อดีที่สุดกับลูกค้าแต่ละราย ฟิกซ์เรตตอนนี้ให้ระยะสั้นไม่เกิน3 ปี สำหรับคำแนะนำลูกค้า เราไม่ได้สเต็ปตั้งแต่ปีแรก ให้ 3 ปีก่อนแล้วค่อยขยับ

ผู้ประกอบการร่วมมือกับแบงก์ช่วยกันเตรียมความพร้อม หาทางออก แก่ผู้กู้

พรีแอพพรูฟที่ใช้เวลาน้อยที่สุดนานแค่ไหน ทำได้ที่โครงการเพราะมีเจ้าหน้าที่สินเชื่อของแบงก์ หรือต้องใช้เวลานานกว่านั้น ทั้งนี้ พรีแอพพรูฟจากเอกสาร จะวิเคราะห์ได้เบื้องต้น แต่ตัวแปรอีกตัวคือราคาประเมินหลักประกัน ปกติถ้าซื้อบ้านจากโครงการราคาบ้านได้มาตรฐานอยู่แล้ว เราปลอ่ยตามราคาซื้อขายเลยกรณีต้องกลับมาเช็กเครดิตบูโร
ถ้าเราเช็กแล้วประกอบการพิจารณาได้เลย ปกติ SLA การพิจารณาสินเชื่อของธอส. แจ้งลูกค้าไม่เกเน 5 วันในกลุ่มลูกค้าอาชีพประจำ แต่ถ้าอาชีพอิสระต้องดูสถานที่ประกอบการจริง

เครดิตบุโรที่บันทีกประวัติ3 ปี

ตอนี้ธอส.ใช้ข้อมูลเครดิตบูโรในการพิจารณา แต่ถ้ามีการผิดนัดชำระหนี้ในนั้นแล้วเราจะปล่อยไม่ได้ ต้องดูเคสไหน แต่ถ้าเคสนั้นถูกดำเินนการานกฎหมาย เราไม่ปล่อยสินเชื่อ แต่ถ้าอยู่ในขั้นประนอมหนี้แล้ว ปิดหนี้เก่าแล้วเราจะให้สินเชื่อ อาจมีเงื่อนไขว่าปิดหนี้เดิม 3-6 เดือน

เปรียบเทียบบัตรเครดิตครบทุกธนาคาร

 

หลักปล่อยสินเชื่อธนาคาร ออมสิน

นางวิภาภรณ์ ชัยรัตน์ รองผู้อำนวยการกลุ่มบริหารงานเสี่ยง ธนาคารออมสิน กล่าวว่า คล้ายกับ ธอส. ปล่อยสินเชื่อต้องดูประวัติลูกค้า ประวัติการเป็นหนี้ในอดีตที่ผ่านมา ไม่มีการผิดนัดชำระหนี้ เช็กเครดิตบูโร มีเอสกอร์, บีสกอร์ เรื่องพฤติกรรม ตอนนี้กำลังพัฒนาซีสกอร์เพิ่มขึ้นมาเอสกอร์ วิเคราะห์เบื้องต้นว่ารูปร่างหน้าตาเป็นยังไง รายได้ การสมรส มีบุตรกี่คน (ภาระค่าใช้จ่าย) บีสกอร์ ดูพฤติกรรม มีการผ่อนชำระสม่ำเสมอไหม ค้างกี่งวดมาก่อนซีสกอร์ คอลเลคชันสกอร์ ช่วยในการวิเคราะห์และเก็บหนี้ มีผลต่อการเพิ่มยอดให้กับลูกค้าที่มีประวัติดี การพิจารณาสินเชื่อจะง่ายขึ้นดูที่มาของรายได้ มีความมั่นคงอาชีพ รายได้สม่ำเสมอจะเป็นปัจจัยสำคัญ และเงินงวดผ่อนชำระมีความสามารถด้วย เราดูที่ 70:30 บางรายอาจได้มากถึง 80% อีกเรื่องคือหลักทรัพย์คำ้ประกันต้องมีสภาพคล่องพอสมควร ออมสินทำเอมโอยูกับหน่วยงานในการหักเงินนำส่ง เป็นตัวปัจจัยที่ทำให้การพิจารณาสินเชื่ออนุมัติได้เร็ว ในขณะที่อาชีพข้าราชการกู้ได้ค่อนข้างสูงอยู่แล้วเพราะอาชีพค่อนข้างมั่นคง

 

อาชีพอิสระกิจการรถเข็นขายของ กู้ได้ไหม

เรามีลูกค้ากลุ่มนี้เยอะ ให้สาขาไปคอนแท็กว่าเป็นพ่อค้าแม่ค้าตามตลาดสด ไปทำบัญชี สเตตเมนต์ช่วย ดูรายได้ว่ามีความสามารถขนาดไหน เป็นปัจจัยในการอนุมัติสินเชื่อ เราจะให้ฝากสม่ำเสมอ 6 เดือน ดูสภาพคล่อง ดูกระแสเงินสดว่ามีเพียงพอจ่ายหนี้เราได้ไหม อาศัยคอนเนคชันกับทางสาขาเพราะใกล้ชิดมากกว่าและดูด้วยว่าถ้าขายของประเภทนี้ กำไรสุทธิกี่เปอร์เซนต์ เพราะรายได้รับเงินสดเป็นรายได้รวม เรามีโปรแกรมคำนวณให้ด้วยเฉลี่ยอดปล่อยกู้ 2-3 ล้านบาท โดยเราไปเติมเต็มทั่วประเทศ 1,200 สาขา สามารถรองรับลูกค้าต่างจังหวัดได้ค่อนข้างดี ใกล้ชิดลูกค้า

 

ข้อแนะนำเลือกดอกเบี้ย

อยากให้ผู้ประกอบการช่วยแนะนำด้วย เพื่อปิดการขายเร็ว ทำพรีแอพพรูฟก่อนส่งเรา ถ้าโครงการไหนเราปล่อยพรีไฟแนนซ์ก็จะปล่อยโพสต์ไฟแนนซ์ด้วย ลูกค้ารายย่อยถ้าเตรียมตัวมากู้อยากให้เดินสเตตเมนต์สัก6 เดือนก่อนมากู้ เราจะดูวงเงินเหมาะสมขนาดไหนในการกู้ ดอกเบี้ยจะดูฟิกซ์ 3 ปีให้ก่อนรองรับการขึ้นดอกเบี้ยด้วย เพราะเป็นกฎของแบงก์ชาติด้วย ถ้ารีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีมีค่าปรับได้ แต่หลังจากนั้นไม่มีค่าใช้จ่าย เราก็ให้คำแนะนำว่าถ้าดอกเบี้ยจะขึ้น เราบอกลูกค้าทำฟิกซ์เรตก่อนดีกว่าไหม สัก 1% ที่คำนวณให้เงินงวดผ่อนเท่าเดิม หรือผ่อนเร็วขึ้นเพราะกำหนดไว้เผื่อแล้วอีกเรื่องที่จะช่วยลูกค้าได้ คือการซื้อประกันความเสี่ยงสินเชื่อ จะมีบริษัทประกันมาช่วยจ่ายให้ มองว่าเป็นทางเลือกในการช่วยลูกค้าได้

 

วิธีการกู้ซื้อบ้านคอนโดทำยังไงให้ธนาคารอนุมัติ-จาก-ธอส.-ออมสิน

หลักการปล่อยสินเชื่อ ของ ออมสิน

ความช่วยเหลือแนะนำลูกค้า ถ้าเราปล่อยพรีไฟแนนซ์จะง่ายเพราะพิจารณาเครดิตโครงการไว้แล้ว กับงวดเงินดาวน์เป็นตัวคัดกรองว่าไม่ทิ้งเงินดาวน์ในอนาคต ผู้ซื้อมีพฤติกรรมเก็งกำไรไหมในการซื้อหลังที่ 4-5 ในด้านการพรีแอพพรูฟกี่วัน เหมือนธอส. ในขณะที่ราคาประเมิน โครงการอสังหาฯ จะมีการจัดเรตติ้ง AAA ให้ตามราคาซื้อขายเลย, AA อาจมีการปรับลดบ้าง แต่มีตารางให้กับพนักงานขายในการตอบลูกค้า การอนุมัติสินเชื่อเราตั้งเป้าภายใน5 วัน แต่ตอนนี้กำลังตั้งศูนย์อนุมัติสินเชื่อรายย่อย ตั้งขึ้นมาเพื่ออนุมัติอย่างเดียวเลย ลดภาระการทำหน้าที่สาขา เพราะมีงานด้านอื่นทั้งสินเชื่อรายย่อย เอสเอมอี ตามหนี้ เงินฝาก มีงานหลายด้านมาก จึงตั้งศูนย์ตอนี้มีสาย 1 ปีนี้จะตั้งให้ครบทุกภูมิภาค การประเมินหลักทรัพย์ ออมสินมีฟาสต์แทร็กอยู่แล้ว มีตาางประเมินแบบบ้าน แปลง อยู่ชัดเจน กับกลุ่มผู้ประกอบการมีชื่อเสียง เกรด AAA ใช้ราคาซื้อขายเป็นราคาประเมินเลย

เกรด AAA ส่วนใหญ่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ถ้าไม่อยู่ในตลาดก็ต้องประเมินผู้ประกอบการอีกครั้ง

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการ AAA ดูว่าอยู่ในตลาดหุ้นไหม มีผลประกอบการที่ดี ทุนจดทะเบียน เป็นลูกค้าเรารู้ประวัติดี มีการวิเคราะห์โครงการก่อนปล่อยพรีไฟแนนซ์ด้วยซ้ำ ทำให้สามารถจัดเกรดได้ตั้งแต่ตอนต้น ซึ่งออมสินปล่อยทั้งพรีไฟแนนซ์และโพสต์ไฟแนนซ์ คนที่อยากเข้าฟาสต์แทร็ก มีสองกลุ่ม เริ่มจากบางกลุ่มเราเข้าไปหาเองเลย มองว่าเป็นโครงการที่ดี เราอยากเข้าร่วมปล่อยโพสต์ไฟแนนซ์ อีกกลุ่มคือลูกค้าสนใจทำโพสต์ไฟแนนซ์ แค่โทรมาหาฝ่ายการตลาดเอสเอมอี เราจะไปหาเขา และจัดเกรดให้เลย

 

ในช่วงภาวะวิกฤตไวรัสโคโรนาแบบนี้  MoneyGuru ขอให้ทุกท่านรักษาสุขภาพและเป็นกำลังใจให้เราผ่านช่วงนี้ไปด้วยกัน ส่วนใครที่มองหาตัวช่วยในการจับจ่ายใช้สอยที่ง่าย สะดวก และทำได้ที่บ้าน เรายังมีบัตรเครดิตอื่นๆ ให้เลือกใช้ เข้ามาเปรียบเทียบบัตรเครดิตได้ทุกวัน

เปรียบเทียบบัตรเครดิต

 

อ้างอิง งานสัมนาประจำปีธนาคารเกียรตินคิน

เปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุดในเวลาเพียงหนึ่งนาที!

เพิ่มเพื่อน